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量力购房急不得
黄罗维
在当前的市场情况下，对于购房者来说量力而行是非常重要的，而梯级购穿是最值得采取的力式。与此同时有两个大原刚不容忽视，一是买得起还要住得起：二是只买对的不买贵的。
那么在购房者了解了当前房地产市场的状况之后，他们究竟应该如何来抉择呢?
资金筹划要留有余地
首先要遵从的一个原则就是量力而行，根据自己的实际经济实力来决定购买还是等待，以及买多大的房子。简单地说就是一句话，要买自己可以买得起的房子。所以现在首先要做的就是调整好心态，在当前的市场情况下不急不躁是首要原则。
其次，房产是家庭资产的一个组成部分，所以你要问一下自己的就是，你是否有能力和“资格”去拥有这份资产呢?充足的资金自然是购房必不可少的前提。在目前自住购房者中有两类人比例较大，一类是25～34岁的首次购房者，另一类是40～45岁改善型需求者，这显示出中青年人在自住购房者中占有相当规模。这个人群的职业生涯往往还有相当的不确定性，在购房成本越来越高的情况下，量力而行就是不能忽视的。
一般来说，买房按揭的月还款额不能超过月收入的50％，也就是说借款者的月收入必须是月供的两倍。但从量力而行的角度来说这只是一个最低限，最为合理的收入使用分配应该是收入的30％～40％用于生活支出，10％可用于投资或保险，30％用于每月的房贷还款，剩下的20％用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有生活水平的前提下买房贷款，达到合理理财目的。因为按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的“警戒线”。
计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等，如年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不忘预留一笔大费用。我们要根据购房后家庭收支情况的预算，再确定自己能支付的月供，这样就可以避免有些“先驱”们出现的买房后生活负担加重的情况。
另外，买房贷款影响最大的还是自己家庭的“现金流”，如果压力过大，就会给未来家庭的资金周转造成困难，所以买房前要清算一下自己家庭的现有“现金流”，包括存折、现金、可以套现的股票、可以上市出售的旧二手房等，这样才可以避免自己因为买房而一不小心陷入窘境，造成生活质量的下降。
所以其实归根到底，量力而行就是一切要从实际出发，在买与等之间做出理性的选择。从目前来看，一系列调控政策的出台也会对自住购房带来深远的影响。其中最显而易见的是，购房贷款的利息成本正在不断提高，此前房贷利率几次提高的叠加效应正在逐渐显现出来，而且从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能。另外，目前楼市交易的各种税收“名目繁多”，市场交易成本也越来越高，这也会进一步加重购房者的负担。在这种情况下，自住购房必须树立一种“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的，这也从另一个侧面说明了当前买房不能盲目追涨，一定要根据自己的实际能力做出决定。
梯级购房仍是好办法
另一方面，对于购房者来说，要真正做到量力而行，在当前市场情况下梯级购房原则同样也是不能忽略的。所谓梯级购房，就是在一个房地产市场中，购房者要树立先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。
我们可以简单地这样理解它的含义，一个年轻人大学毕业踏入社会，这时他首先用租房的形式解决居住问题。经过一段时间工作踏上正轨手中也有了一些积蓄，这时候可以考虑买一套五六十平方米的二手房先安个家，这样结婚用房的问题也就迎刃而解。再过几年孩子长大了而你的收入也可能有了较大幅度的提高，这时你就可以卖掉旧房子，根据自己的能力买入一套居住舒适度相对较高的住宅，面积大一些、房型好一点，到了这时候你可以说拥有了一个像模像样的“家”了。若干年后，也许你已经成了一位“金领”级的人物，这时你就有资格和能力考虑一下自己个性化的居住需求了，这可能会是一套高档的复式住宅甚至是一座别墅，从而最终实现自己的居住梦想。
而对于梯级购房的执行来说，购房者也可以把握住这样几点：一是各阶段的需求目标明显不同，一般而言，居住消费的第一步是租赁(出租屋)，第二步是根据居住需要以住房面积为标准购买(一次置业，大多为小面积二手房)，第三步是根据生活需求以生活质量为标准换房(二次置业，可以是环境较好的新盘)，第四步是根据精神需求以体现身份为标准再换房(三次置业，多样化的住宅在此体现)；二是各阶段的年龄大致会有一个层次，比如25岁以前基本可以租房为主，25～30岁完成第一次置业，30～35岁完成二次置业，35～40岁再完成三次置业；三是每个人由于各自的情况不同，其完成置业的时间和所能达到的置业梯级都是不一样的，有些人能够三次置业，而有些人可能只能停留在二次置业这一阶段，关键是要看你的经济承受能力，决不能勉强，不然就是有违梯级购房初衷的。w
两大原则不可忽视
与此同时，当前房地产市场人们的需求也是非常多样的，每个人都有着不同的情况，有的人是首次置业，有的则是出于改善居住的目的，这也导致了他们在购房中各有各的侧重点。对此我们认为，在购房过程中有两大原则不可忽视，需要我们每一位购房者认真地去把握。
一是买得起还要住得起。也就是说要避免买房过度增加生活负担，购房前应先对自家的财产做周密细致的评估，然后根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找完房子再算价钱明智得多。
二是只买对的不买贵的。对于自住购房者来说，在当前就要在充分了解自己真实需求的基础上，买到真正适合自己的房子，而不要陷入购房的误区。比如许多购房者在挑选楼盘时，会把景观放在很重要的位置，认为景观可以提升自己的居住档次。不可否认，景观确实是买房的重要因素，站在窗前可以将大都市的现代气息尽收眼底，推开窗户便能呼吸到中心绿地怡人的清新空气，这是多么惬意的事情。但是，这些往往是要用钱去换的。对于自住消费来说，景观固然重要，但却不是“首要”。既然是自住消费，买房则不是为着炫耀，而是为了居住，就像“鞋子穿在脚上，合不合适只有自己的脚知道”那样，房子是否舒适、方便，也只有居住者最有发言权。
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