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住房需要干预吗 政府为什么不能对高房价说不？
郭建波
住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，原因是住宅的价格上涨太快
,很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。住房市场之所以出现上述情景，原因之一在于我国的住宅政策出现了一定的偏差。国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
住房是准公共产品，经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。
住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。
住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。
政府出手掣肘何在
政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是现实社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。
政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。
政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节的时滞性带来的结果。
政府对市场的干预会影响市场机制的运行。许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本——收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。
总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。
现阶段我国住房市场需要政府干预吗？
现阶段我国房地产市场究竟处于什么状态，是否需要政府的经济干预？
2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市出现销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。
对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。
有关资料显示，2000-2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27.6%，该比重比目前高近一倍。
2004年，部分城市的房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长 。在这些城市的住房市场，已经形成了一个
典型的二元结构： 一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，只是具有投资购房的需求。
这样的二元结构市场是一个极度危险的 。
之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房市场处于特殊的时期。主要表现在两个方面：首先，加速的城市的城市化进程。这是人类历史上最大规模的人口城市化事件。
2004年中国城市人口为5.23亿，人口城市化率达到40.53%，城市化比例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。其次是住房政策改革导致住房需求的集中释放。1998年以后，我国新的住房政策开始实施，政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。
城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。
干预住房市场该如何出手
根据房地产经济的特征和国际经验，结合我国相关法律、法规和政策措施，笔者认为可以采取制订市场发展规划、加大住房供应力度、压缩非理性需求、规范市场行为等措施。政策的侧重点是加大力度保障城市低收入群体的住房需求，具体可选择的措施，可以有以下这些：
对房地产转让征收高比例的所得税；严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆，防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨；界定经济适用房供给对象，制订经济适用房建造长中短期规划，列出完成经济适用房建造时间表，并向全社会通报；严格界定土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造。加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布；严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准；建设和完善房地产市场的信息系统，提高房地产市场的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已经关注这个问题，但力度还很不够，应该参考股票市场信息披露制度建设的经验；进一步落实
“最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。 |
