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个人住房贷款诉讼中存在的问题及对策探讨
建行福州市广达支行 庄来铨
随着住房商品化改革进程的深入和经济的飞速发展，房地产市场持续繁荣，商品房交易中个人购买占据了主流。由于与企业贷款相比，个人住房贷款有房产作抵押，风险较小，利息回收比较稳定，各商业银行均不断加大对个人住房贷款业务营销力度，并发放了大量个人住房贷款。但从目前的情况看，随着个人住房贷款业务的发展，其风险逐渐凸现，商业银行对此提起的诉讼案件也随之增加。而在此类诉讼过程中，从起诉到执行阶段都存在一定的问题，影响了商业银行资金的顺利回收。个人住房贷款诉讼案件诉讼过程存在哪些问题以及如何解决，带着这一问题，我行近期组织了专项调研。
一、我行个人住房贷款诉讼的基本情况
以我行下辖的杨桥支行为例，截至2003年12月底，个人住房贷款案件共有272笔，涉及金额达7492.87万元。其中现已审理结案的有141笔，判决胜诉金额4277.65万元；已结案诉讼案件中经法院强制执行的120笔，金额3673.58万元，占已结案诉讼的85.11%，金额占全部判决胜诉金额的85.88%。
诉讼案件呈现以下特点：
1.案件笔数和金额呈逐年上升趋势。2000年度起诉案件仅有3笔，标的金额为117.44万元。到了2001年度，案件数目上升至73笔，标的金额为1889.41万元。2002年度，案件数目为121笔，标的金额3406.88万元。2003年度，案件数目为75笔，标的金额为2079.14万元。
2.案件发生原因多种多样。（1）开发商假按揭，恶意套贷。在已审理结案的141笔案件中，因开发商假按揭而导致抵押物难以处置的有52笔，占已审理结案案件的36.88%，涉及金额高达1805.26万元，占已审理结案案件起诉金额的42.2%。（2）开发商违约。如房屋有较大的质量问题，房屋产权证无法办理，房屋不能完工而成为“烂尾楼”等，这些都会导致购房者还款意愿下降。在已审理结案的141笔案件中，因房屋成为“烂尾楼”而使抵押物难以处置的有28笔，占已审理结案案件的19.86%，涉及金额达1379.13万元，占已审理结案案件起诉金额的32.24%。（3）购房者经济情况严重恶化无力继续还款或购房者死亡、丧失行为能力，其继承人不愿继续还款或无力继续还款。目前此类案件发生1笔。
3.被告自动履行结案比例较高。被告自愿履行的共有74笔，占已审结案件的52.48%，收回金额
1620.29万元，占已审结案件所涉金额的37.88%。
4.案件执行回收率比企业类借贷案件执行回收率高。2003年个人住房贷款案件执行回收率为34.07%，比企业贷款案件执行回收率10%—20%高。
二、个人住房贷款诉讼中的主要问题和原因分析
从我行的个人住房贷款诉讼情况看，主要存在以下问题：
1.诉讼所需时间长，平均每笔诉讼审理阶段用时7个月，执行阶段用时6个月。原因在于个人住房贷款客户多、客户面分散，个人客户又存在流动性强的特点，其住址、电话易变，导致在借款人逾期不还贷款时，我行很难及时找到借款人进行贷款的催收工作。一种情况是借款人在其地址、电话发生变化时没有及时通知贷款银行；另一种情况就是借款人恶意不还贷款，故意改变自己的地址和电话，甚至变更工作单位以逃避还贷责任。在我行对其提起诉讼时，相关法律文书就无法及时送达对方，而只能采取公告送达的方式。在已进行的诉讼中，公告送达占了全部诉讼的49.18%。法律规定一次公告期至少为60日，而在诉讼过程中有开庭公告、判决公告和执行公告，合计起来为180天，这就大大延长了诉讼周期，影响了我行及时收回贷款，加大了我行的资金压力。并且公告费也是一笔不小的开支，如果最后无法全部收回相关贷款及费用，又增加了我行的费用支出。
（2）抵押物难以变现以清偿债务。在个人住房贷款案件中，虽然银行有抵押物——房屋作为贷款的保证，但执行起来有相当大的难度，这有多方面的原因。
在已审理结案的诉讼中，由于开发商恶意套贷，骗取银行资金的有52笔，占已审理结案案件的36.88%，涉及金额高达1805.26万元，占已审理结案案件起诉金额的42.2%。有的开发商自有资金并不充足而盲目扩大建设规模导致资金紧张。为了不使工程停工，开发商将同一套房屋重复出售给多个购房者，用这种方法来骗取银行贷款。银行放出多笔房屋贷款而实际上只有一处房屋可以行使抵押权，导致银行贷款损失。并且，当多个购房者均主张对该房屋的所有权时会导致冗长的诉讼程序，使银行的抵押权长时间得不到实现。有的开发商的房屋由于坐落位置、环境等原因导致销路不畅。为了获得资金维持开发，开发商伪造相关材料，抬高房价，然后让其亲属、员工、朋友冒充购房者骗取银行贷款。虽然银行有房屋作为抵押物，但是这些房屋往往要么难以售出，要么出售价格远远低于原贷款时的价格。
开发商经营不善导致抵押房产为“烂尾楼”而使抵押物难以执行变现以清偿银行贷款的有28笔，占已审理结案案件的19.86%，涉及金额达1379.13万元，占已审理结案案件起诉金额的32.24%。在这种情况下，商业银行行使抵押权，抵押物或者无人问津，难以变卖，或者变卖后所得尚不足清偿拍卖所需费用，这都使银行贷款无法收回。
3.因抵押房屋有人居住而难以执行的。我行有部分个人住房贷款案件在执行抵押房产时遇到了难题，即借款人或是有意赖帐、诈骗、假借钱、恶意不还贷款，或是因失业、伤残、死亡、离异等原因导致经济状况恶化而丧失还款能力，但其居住在抵押房产中不肯搬走，或是借款人将抵押房产出租，承租人以不知该房产已设定抵押为由拒不搬走。《中华人民共和国宪法》规定公民的居住权应受法律保护。由于被执行的房屋内有人居住，法院依据宪法的规定没有强制执行，或者要求银行负责提供周转房供借款人居住。法院不强制执行，我行自身又无权强制行使自己的债权，导致案件久拖不决，贷款无法收回。
4、由于国家相关司法解释的出台而影响银行抵押权的实现。抵押担保一直被视为商业银行贷款中最为稳妥、安全的担保方式之一，但近期出台的司法解释越来越多的限制了银行的抵押权。
2003年6月1日，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）正式实施，关于商品房纠纷的处理首次融入了借款纠纷的内容。该《解释》侧重保护购房者的利益，规定当购房者遇到逾期交房、无法办理产权证等情况时，可以与开发商解除购房合同。同时，该《解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这可能造成借款人以其所购房屋向银行抵押担保偿还贷款的抵押担保合同关系因主合同被解除而相应被解除，银行对开发商和借款人的债权便没有物权保证，一旦开发商和借款人无力偿还贷款，银行的债权就无法实现。
该《解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”
在以往的商品房买卖纠纷中，法院一般主动通知银行作为第三人参加诉讼。而根据上述规定，贷款银行在不知情的情况下就无法在商品房买卖合同纠纷案件中主张权利，导致银行贷款回收产生风险。
三、对策探讨
尽管个人住房贷款诉讼案件诉讼过程存在以上问题，但在商业银行竞争日益加剧的今天，对于重要业务增长点的个人住房贷款业务，我行不能因噎废食，仍要加大营销力度，努力开拓市场。为尽量避免上述问题的产生，降低贷款风险，提高资产质量，要从贷款的贷前审查到产生纠纷后的诉讼阶段，努力作好以下几点：
1.要严把贷前审查关，对借款人的住址、电话等个人信息进行认真核对。建议经办人员尽可能要求借款人留下工作单位地址和电话，并提供一至二名联系人的详细住址、电话，以便于放贷后的贷款管理、催收工作，也为以后万一涉及诉讼进行法律文书的送达提供了保证。
经办人员还要认真审查、核实借款人的收入证明，要“榨干”其中的水份，使收入证明体现借款人的真实收入状况。并且要加强与其他商业银行的联系，防止借款人以一份收入证明在多处贷款购房。
2.加强对开发商经营信用的调查，加强对开发商的资信审查，选择诚信经营的开发商。司法解释出台后，开发商严重违反诚实信用原则的恶意违约、欺诈行为，将直接损害买受人和银行双方的利益。因此，我行在与房地产开发商合作时，要全面调查开发商的信用记录，加强对开发商恶意违反商品房买卖合同、欺诈买房人、房屋存在严重的质量问题和履约记录不佳等不良经营行为的调查力度，对于那些曾经有过不良记录的开发商，或者其控股的公司、或者其负责人管理的公司，都应该作为有不良经营记录的开发商加以管理，降低其信用评定等级。
另外，要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程，要对其工程进度要进行实时监控，随时注意开发商的经营、管理等情况，一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况（如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工），要及时停止放贷。要求房地产开发商留足保证金，一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时，立即扣划该保证金以清偿银行债权。
3.逐步建立、完善借款人和开发商的违约档案，建议银监会牵头在各商业银行间实现信息共享、互通，共同防范贷款风险。现在，在全社会还没有形成诚实守信的价值观念和依法经营的法治观念，相当多的借款人信用和法制观念淡薄。只有建立一个全社会范围的完善的信用体系，曝光那些信用不好的借款人和开发商的资料，使他们以后难以在其他商业银行那里得到贷款，才能在全社会形成诚实守信的社会风气，才能减少骗贷和有意不还贷款的情况发生。
4.在相关合同中明确规定银行的解除权。相关合同主要是指《商品房销售贷款合作协议》和《个人住房借款合同》。在《商品房销售贷款合作协议》中主要应规定当开发商存在严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈行为时，银行有权解除合作协议，不再为其销售商品房提供贷款服务；当商品房买卖合同解除后，开发商应对收受的贷款有采取保全措施的义务；银行在向开发商通知贷款合同已解除后，有从开发商帐户内将已发放的贷款直接划回的权利。
在《个人住房借款合同》中主要应规定，在开发商和借款人因买卖合同纠纷涉及诉讼时，应尽快通知贷款银行，并且银行收回贷款的权利优先于借款人向开发商的债权；在商品房买卖合同解除后，银行享有的解除权及行使解除权的方式。
5.要明确各部门分工，各司其职。法律事务部具备法律专业知识，熟悉诉讼程序，在诉讼中应发挥法律专业优势，负责配合涉案业务部门进行诉讼。而涉案业务部门则对相关贷款的具体情况最为清楚，在诉讼中过程中应配合法律事务部积极收集与案件有关的证据材料，并将其提供给人民法院，在法庭上负责向法官阐明案件的事实情况。各部门只有明确各自职责，相互紧密配合才能有利于诉讼的及时、高效进行，才有利于贷款的顺利回收。
要加强对相关工作人员的教育培训工作，提高从业人员的专业素质。通过教育培训，要让信贷工作人员掌握基本的法律知识，让法律工作人员具备基本的信贷金融知识，这样才能使这两个相关部门在工作中更加紧密的配合、协调一致，使贷款回收工作高效、有序的进行。
6.尽量采取调解方式解决纠纷。在个人住房贷款纠纷中，绝大多数借款人借款买房是为了供自己及其家人生活、居住，他们主观上并无拖欠银行贷款的故意，只是由于一些客观原因而导致无法按时还款，如购房者经济情况严重恶化无力继续还款，一旦其经济条件恢复后就会继续还款。我行要全面了解借款人的实际情况，尽量采取调解方式解决纠纷，可以根据借款人的实际情况重新设计双方都能接受的还款方式，说服借款人继续履行合同。这样有利于缓解因为强制执行带来的社会矛盾，同时利于提高银行的经营效益。毕竟利息收入是银行利润的重要来源，贷款合同的正常履行是银行获取贷款利息的保障，只有借款人继续履行合同才有利于银行贷款本金和利息的顺利回收。
7.对于开发商违约而导致借款人还款意愿下降的情况，应尽量先向法院起诉，争取主动。因为如果借款人先起诉开发商而并没有通知银行作为第三人参加诉讼的话，法院就可能根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的有关规定，仅处理商品房买卖合同纠纷而不会通知银行作为抵押权人参加诉讼，这就使银行无法在诉讼中主张自己的权利，导致银行贷款回收产生风险。银行应采取相应的措施建立获得相关诉讼信息的渠道，已避免因错过诉讼机会而扩大损失。
8.高度重视案件的执行工作。在我行经审理结案的案件中，因为执行困难而导致贷款难以收回的占全部审理结案案件的56.74%，金额更是占74.44%。可以说，在个人住房贷款案件中，执行一直是影响商业银行贷款能否收回的关键因素。
银行要及时向法院申请强制执行，积极举证被执行人的其他相关财产线索，配合法院做好执行阶段的各项工作，如查封房屋、冻结帐户等。个人住房贷款案件执行标的不应仅仅局限于抵押物——房屋，一切属于被执行人的个人财产和其在家庭财产中所占有的份额都应被列入执行范围。这样才能使银行债权得到最大程度的实现。 |
