住房抵押贷款：资产证券化切入点·住宅金融·中国金融家网

住宅金融目录·中国金融家首页　2004年08月28日星期六

住房抵押贷款：资产证券化切入点

赵萍　刘彩霞　王斌

随着居民可支配收入的提高，近年居民储蓄高速增长，居民个人具有强烈的投资意愿。住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间

　　住房抵押贷款证券化，是指以住房抵押贷款为担保而发行住房抵押贷款证券，并投入流通的融资行为。它的创立，使原始的抵押贷款形式从投资者与标的物之间的直接物权关系，转化为新的债权关系。这种新的金融工具的出现，大大提高了住房抵押贷款的变现能力，从而降低了金融机构面临的信用风险、流动性风险、利率风险、提前还贷风险等，加快了资本周转速度，为传统抵押贷款开辟了新的融资渠道。从目前的情况来看，住房抵押贷款成为中国资产证券化切入点的条件基本具备。

　　满足基本条件

　　第一，住房抵押贷款满足证券化资产的基本条件。进行证券化的资产必须具备一定的特征：可接受的信用特征(保持一定时期的低违约率、低拖欠率、低损失率的历史记录等)；未来产生可预测的稳定现金流量；现金流量的期限结构清晰；本息完全分期摊还；借款者有广泛的地域和人口等统计分布；该资产有较高的变现价值或它对于借款人的效用很高；该资产具有标准化、高质量的合同条款。在中国，住房抵押贷款对于这些基本条件或特征具有相对较高的满足率。

　　规模可资保证

　　第二，住房抵押贷款一级市场(抵押贷款产生与创造的过程)规模提供了抵押贷款证券化的基础条件。一般情况下，抵押贷款一级市场的规模越大，基础抵押贷款组合的构成分布就越广泛，以此为担保的证券所对应的风险就越小。近年来，中国商业银行住房信贷业务快速增长，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长作出了巨大贡献。1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。同时，住房委托存贷款业务也稳步发展，住房公积金存款余额、单位住房基金存款余额、其他房改资金存款余额快速增加。可见，中国从住房贷款规模上已经具备了发行住房抵押贷款证券局部试点的条件。

　　虽然中国住房抵押贷款规模扩张速度很快，但相对发达国家而言规模却显得很小。1999年底，住房抵押贷款占GDP的比重，英国为56%、美国为54%、日本为33%、香港地区为31%、马来西亚为23%、韩国为14%、泰国为13%、菲律宾为11%、印度尼西亚为5%，中国仅为2%。我们清楚地知道，没有相当大的抵押贷款规模，就无法形成抵押贷款资产集合，进而无法实现住房抵押贷款证券化。然而，中国自1998年下半年取消福利分房，实行货币化分房政策，极大地推动了城镇居民自己买房，迅速带动中国住房抵押贷款一级市场规模的扩大，并显现出极为迅猛的势头。到2002年底，中国个人住房抵押贷款余额已突破8000亿元，分别占中国GDP和银行信贷比重的8%和7%左右。因而中国抵押贷款规模与发达国家的差距会越来越小，会越来越有利于抵押贷款证券化市场的发展。

　　需求趋于稳定

　　第三，住房抵押贷款证券具有比较稳定的社会需求。发达国家资产证券的主要投资者是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、投资基金等，同时也不乏分散的个人投资者。

　　中国养老保险基金应该成为住房抵押贷款证券的主要机构投资者之一。养老保险是世界各国普遍实行的一种社会保障制度，由国家立法，强制执行。随着中国基本养老保险金覆盖面的扩大，养老保险基金收缴率将越来越高，滚存结余会越来越多，资金的再投资问题将越来越突出，收益安全、稳定的住房抵押贷款证券应是养老保险基金的理想选择之一。

　　通过加强基金征收、清理企业欠费、增加财政投入等途径，2000年全国基本养老保险基金总收入2278亿元(含征缴收入和中央财政、地方财政补助)，总支出2115亿元。到2000年底，全国基本养老保险基金滚存结余947亿元，农村养老保险滚存结余195.5亿元。2001年和2002年全国基本养老保险基金总收入(含征缴收入和中央财政、地方财政补助)分别为2489亿元和3171亿元，总支出分别为2321亿元和2842亿元，全国基本养老保险基金累计结余分别为1054亿元和1608亿元。

　　全国养老保险基金总收入和结余的迅速增加，寻找适宜投资渠道合理经营是必然趋势。经国务院批准，2002年1月公布施行的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》，明确“社保基金的投资范围限于银行存款、买卖国债和其他拥有流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债券等有价证券。”允许社保基金直接进入证券市场，已经增加了投资途径，住房抵押贷款证券将是又一良好投资途径。

　　中国的保险业在20世纪90年代以迅猛的势头发展，截至2002年8月，中国已有保险公司29家，保费收入迅速增长。保险公司的保费收入与累积的保险准备金余额的快速增长，表明保险业集中了越来越多的社会资本。而中国保险业资金运用渠道主要有：银行存款、购买政府债券及金融债券、拆借市场、通过购买证券投资基金间接进入股市等，投资领域和渠道很窄。开展住房抵押贷款证券业务后，保险公司经允许可将参与住房抵押贷款证券投资作为其大有前途的新的投资领域。当然，受居民收入水平、居民金融及保险意识、保险产品开发程度、保险服务水平等方面的限制，近期实现保费收入的大幅提高并不现实。

　　投资基金自20世纪80年代进入中国，得到迅速发展。随着1997年《证券投资基金暂行办法》和2000年《开放式证券投资基金试点办法》的出台，中国证券投资基金的发展过程愈加规范化、规模化和专业化。2002年，中内地地已有19家基金管理公司，54只封闭式基金、17只开放式基金，5家中外合资基金管理公司待筹，管理资产规模突破千亿元。

　　随着中国资本市场发育程度的提高，随着中国投资者投资意识的增强和风险承受能力的增强，证券投资基金必将进一步发展，对证券的投资需求必将扩大，投资基金管理人将会在债券、股票和资产证券中选择投资对象。因此，证券投资基金对于资产证券的需求是可以预计的。随着居民可支配收入的提高，近年居民储蓄高速增长，居民个人具有强烈的投资意愿。而目前可供中国个人投资者投资的投资工具仅有国债、股票、企业债券和部分外汇等，迫切需要创新的投资工具，住房抵押贷款证券恰好为个人投资者提供了一个良好的选择空间。个人投资者将是住房抵押证券的巨大潜在投资者。 (《国际金融报》2004年04月09日)

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