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住房储蓄欲改天津房贷格局
李卫玲
自2004年2月15日起，凡在天津市买房的人，在选择住房贷款时除了商业性房贷和公积金贷款外，又多了一种选择，那就是住房储蓄贷款。
住房储蓄在欧洲已有七、八十年的时间，但对中国来说还是一个全新的制度。引领住房储蓄来到中国的是德国施威比豪尔住房储蓄银行，该银行是欧洲最大的住房储蓄银行。
施威比豪尔住房储蓄银行看好中国日益庞大的住房需求市场，以及中国建设银行在个人住房贷款领域多年的龙头地位，决定与中国建设银行合作。
双方于三年前开始正式筹建中德住房储蓄银行，2002年10月获准筹建，2004年2月15日正式开业。中国建设银行拥有股权75.1%，施威比豪尔拥有股权24.9%。中德住房储蓄银行是按照国际模式组建的中国首家住房储蓄银行。
自开业至今已有一个月，中德住房储蓄银行运作情况如何？住房储蓄的优势在哪？天津市老百姓是否接受住房储蓄？北京市很多人也在期待住房储蓄，中德住房储蓄银行什么时候来到北京、上海等城市？带着疑问和期待，记者日前来到位于天津市河西区南京路19号的中德住房储蓄银行。
三大优势
住房储蓄实行的是固定利率，这与商业性贷款和公积金贷款实行的是浮动利率不同。客户一旦签定住房储蓄合同，在整个合同的履行期内存贷款利率固定不变，不随资本市场和中央银行的利率调整而变动。这在以前的居民个人人民币贷款业务里是没有的
中德住房储蓄银行副行长李凡原是中国建设银行房地产金融业务部副总经理。他对记者表示,由于住房储蓄的存贷概念比较复杂，宣传和解释上存在一定难度,需要用通俗易懂的语言向老百姓描述清楚.尽管如此，住房储蓄在天津的势头很好。截至3月12日,已签了400多份住房储蓄合同。希望到年底达到4万份左右。
中德住房储蓄银行开业后推出AA、AB、AC三种合同类型。其中，AA、AB类型的住房储蓄存款年利率为0.5%，住房储蓄贷款年利率为3.3%，AC类型的住房储蓄存款年利率为1.0%，住房储蓄贷款年利率为3.9%。
李凡说，住房储蓄有三大特点，一是低利率；二是实行固定利率；三是政府奖励。获得政府奖励的条件是要在天津市进行住房消费。存款利率为1%时，奖励额是存款利息的50%；存款利率为0.5%，奖励额为存款利息的100%。
李凡说，住房储蓄贷款和商业性贷款、公积金贷款三者相比，在符合手续的前提下，商业性贷款是最快、最便利的，但是贷款利率最高；取得公积金贷款是有条件的，不交缴公积金，就不能贷款。而且交多少，贷多少，不是客户自己说了算。交多少是由单位定，贷多少是由公积金管理中心说了算，并且贷款额度还有上限；住房储蓄贷款也是有条件的，客户选择住房储蓄的受益和约束相匹配，存多少、存多长时间，与贷多少、贷多长时间有密切关系，合同金额没有上限。从某种意义上说也是公积金，只是没有单位出的部分。
住房储蓄实行的是固定利率，这与商业性贷款和公积金贷款实行的是浮动利率不同。客户一旦签定住房储蓄合同，在整个合同的履行期内存贷款利率固定不变，不随资本市场和中央银行的利率调整而变动。这在以前的居民个人人民币贷款业务里是没有的。
李凡向记者细述了实行固定利率对客户和银行自身的好处。他说，固定利率对客户来说意味着在最大限度上规避了市场利率波动带来的风险。比如，如果将来市场利率调高了，存贷款的市场利率会同时调高。这对于已经取得、或准备取得住房储蓄贷款的客户来说是得益了，因为他已经取得、或可以取得低利率贷款。而对于储蓄客户来说，得到的存款利息相对低了，但由于利差是固定的，他将来从贷款中的受益会大于存款利息的损失。
当市场利率调低时，对客户而言，若在存款阶段，客户会获得比市场利率高的利息收入。若在贷款阶段，客户可以选择不贷住房储蓄贷款，就可以回避风险。对已经贷上款的客户，允许提前还款，而没有手续费和服务费。
实行固定利率，对银行自身来说就是锁定了资金成本。住房储蓄银行拆借资金只能是临时性、小量和短期的拆借，实行固定利率就保证了住房储蓄银行有稳定的资金来源。
但住房储蓄的固定利率与资金市场只是相对封闭，并非绝对封闭。李凡说，住房储蓄银行的存贷款利率，是依据中国目前的利率情况，利用德国股东现有成熟技术测算出来的。固定利率也不是一成不变，当市场利率变动很大，住房储蓄利率和市场利率差异太大时，也会相应调整产品利率，推出新的产品组合。但对于已经签定合同的客户，仍然执行合同上的存、贷款利率。
有分析人士认为，商业性贷款和公积金贷款的利率是浮动利率，即利率按照中国人民银行公布的利率变化而变化。由于国内多年来连续降息，利率处于低水平，因此，对借款人来说，升息以及通胀风险相对较大。而住房储蓄贷款的利率采取固定利率，即存款利率和贷款利率在合同期内保持不变，借款人不会遇到利率风险。
房贷组合
对那些想尽快实现房产购置、大修或翻新计划，很在乎贷款利率是否优惠，希望迅速偿还贷款的客户，如果家庭月收入超过3000元人民币，住房储蓄银行建议选择AA型合同类型；如果家庭月收入在2000元—3000元人民币之间的，住房储蓄银行建议选择AB型合同类型
中德住房储蓄银行行长冯克建议，买房者应该选择的比较理想的房贷模式是：自有资金、住房储蓄贷款和商业性贷款各占三分之一。冯克曾任欧洲第二大住房储蓄银行行长。欧洲没有公积金贷款。
李凡说，已经办理了商业性贷款的买房者，可以用低利率的住房储蓄贷款将高利率的商业性贷款置换出来。客户可以得到的住房储蓄贷款额是合同额减去存款额。连同本金，客户就获得了与合同额等额的融资。
客户如果选择AA（特快型）合同，要获得住房储蓄贷款需要的常规存款储蓄时间是4.25年，一次性存入所需的储蓄时间是2.25年；客户如果选择AB（快型），要获得住房储蓄贷款需要的常规存款储蓄时间是5.5年，一次性存入所需的储蓄时间是3年；客户如果选择AC（标准型），要获得住房储蓄贷款需要的常规存款储蓄时间是7.5年，一次性存入所需的储蓄时间是4.25年。
在常规存款时间里，客户可以选择住房储蓄银行推荐的常规月存数，也可以根据自己的愿望，想存多少就存多少。但是，多存，可以比较快地达到贷款条件；少存，其存款期限就会延长，则会较晚达到贷款条件。
AA型合同推荐的月度存款是合同额的千分之十，AB型合同月度存款是合同额的千分之八，AC型合同推荐的月度存款是合同额的千分之六。AA型合同最长还款时间是5.1年，AB型合同最长还款时间是6.8年，AC型合同最长还款时间是10.2年。
根据客户的不同愿望，中德住房储蓄银行提出了不同的建议。对那些想尽快实现房产购置、大修或翻新计划，很在乎贷款利率是否优惠，希望迅速偿还贷款的客户，如果家庭月收入超过3000元人民币，住房储蓄银行建议选择AA型合同类型；如果家庭月收入在2000元—3000元人民币之间的，住房储蓄银行建议选择AB型合同类型。
对于那些还在犹豫是否购置房产，家庭月收入在2000人民币元以下，高存款利率和优惠贷款利率对客户同等重要，住房储蓄银行建议选择AC型合同类型。
李凡说，住房储蓄银行的目标客户是所有想通过贷款买房，但又想省钱的客户，高收入者不一定会成为住房储蓄银行的客户。
李凡表示，住房储蓄银行实际上是在宣传一种理念，让大家在举手之劳中为将来的住房消费省了一笔钱。对于客户来说，只是将平时积累的住房消费储蓄存在别的银行的资金转到住房储蓄银行，为将来购房作准备。这个过程只是举手之劳，但是在将来可以获得低息贷款的权利。
住房储蓄银行在发展业务的过程中倡导了一种良好的生活模式，引导人们有计划、有规律的储蓄和消费，有助于引导人们培养一种平和、稳定的心态。李凡说，银行里的德国同事平时生活都很节约，这并不是因为他们的收入低。而是因为他们的养老、医疗、住房、失业等的保障体系健全，他们的收入每月都很有计划和规律地支出，所以已经长久形成一种良好的生活态度。而中国的社会保障体系正在逐步建立过程中，要形成良好的生活方式还需要一个过程。
发展趋势
至于何时到别的城市去，这要取决于住房储蓄银行在天津的试点是否成功，对当地的经济发展是否有促进作用。在天津作出示范效应后，才有资格往其他城市发展。住房储蓄银行以后的挺进目标城市是经济比较发达、人口较多、又有地方政府支持的城市
李凡向记者解释，住房储蓄银行首先放在天津是因为天津的市场容量很大，经济也很发达，其影响力很强，非常有利于形成住房储蓄业务的示范效应。
至于何时到别的城市去，李凡表示，这要取决于住房储蓄银行在天津的试点是否成功，对当地的经济发展是否有促进作用。在天津作出示范效应后，才有资格往其他城市发展。住房储蓄银行以后的挺进目标城市是经济比较发达、人口较多、又有地方政府支持的城市。
住房储蓄银行进入别的城市的前提条件之一是当地政府要给住房储蓄客户一定的住房消费奖励。冯克表示，如果一定要说什么时候到北京，凭想象，最早会在今年年底或明年年初。
冯克说，德国施威比豪尔住房储蓄银行在进入一个国家前，要看这个国家的住房市场需求情况、政府是否支持、当地的通货膨胀率等因素。对于住房储蓄银行来说，5%左右的通货膨胀率是适当的。施威比豪尔在南美洲没有进入巴西和阿根廷就是因为这两个国家的通货膨胀率不稳定。
冯克表示，施威比豪尔住房储蓄银行在其他国家的合资银行里股权比例通常是三分之一到45%。施威比豪尔现在在中德住房储蓄银行里的股权是24.9%，以后将提高其股权比例，但中国建设银行仍然控股。
冯克和李凡都向记者表示，施威比豪尔和建行合作得很好。施威比豪尔带来了欧洲成熟的住房储蓄产品和技术，建设银行提供了丰富的人力资源和数量密集的网点资源，二者是相得益彰。他们都相信中德住房储蓄银行一定会运作成功。
对于社会上有些“中德住房储蓄银行实行那么低的贷款利率不能盈利”的说法，李凡向记者表示，这种说法完全是从贷款角度看的。不研究存款情况，不研究资金来源，就得出这种结论难免有失偏颇，3.3%的低利率并不是无条件的。住房储蓄贷款不像商业性贷款，只要提供抵押物就行了，是要有一定的存款，而这个存款又是低利率的。住房储蓄是存贷结合的产品。这种“不能盈利”的说法是因为他们不了解住房储蓄相对封闭的运作体系。
冯克表示，三年里，住房储蓄银行的天津业务要发展到16万份合同。截至2002年底，德国施威比豪尔住房储蓄银行在欧洲已有700万份合同，620万客户，合同总额达到162亿欧元。
2002年以前，建设银行一直稳居四大国有商业银行个人住房贷款领域的龙头位置，但2003年这个龙头位置被中国工商银行抢去。李凡说，中德住房储蓄银行的发展会巩固并扩大建行在房地产金融市场的地位。
同时，德方在带来先进住房储蓄产品的同时，也会带来控制贷款风险的先进做法。而且，住房储蓄银行不设柜台，而是通过建行各网点销售住房储蓄产品，这对于建行来说就是中间业务。住房储蓄银行的发展会更加促进建行的股份制改造。
分析人士表示，中德住房储蓄银行的出现，再一次给国内银行提醒，不必把眼光都盯住大客户，而在于细化客户群，寻找金融服务的新的空白，通过创新和特色来形成独特的竞争优势。
住房储蓄的运作方式（链接）
住房储蓄者将钱存入一个配贷资金库，银行将所积累的资金按特定的公式，把住房储蓄存款和住房储蓄贷款(根据抵押和资信审核结果)发放给住房储蓄者。
1、签订合同：客户可以选择不同的合同类型，但无论客户选择何种合同类型，住房储蓄合同额均系千元人民币的整倍数，至少为2万元人民币(最低合同额)。
2、存款阶段：住房储蓄者要把一定的款项存入住房储蓄配贷资金库，并达到合同额的50%，可以以每月的常规存款或以额外多存款的形式进行储蓄。除了固定利息外，住房储蓄者还将享受政府奖励。
3、配贷：当客户满足了配贷的所有前提条件后，住房储蓄银行就会给予客户配贷，即支付住房储蓄合同额。也就是说，住房储蓄银行在对抵押物和客户的资信状况进行审核后，将客户的住房储蓄存款与住房储蓄银行所提供的贷款一起发放给客户。
4、贷款阶段：配贷后，除了存入的存款外，客户还将获得贷款。根据所选的合同类型，客户每月以优惠的利率偿还贷款本金和利息，利率是固定不变的。还款额和期限依合同类型而定。客户可以随时提前还款。(国际金融报） |
