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房地产税延期!地产股将要“王者归来”?

2022-05-14 13:22证券

房地产作为中国过去二十多年最大的引擎之一,也是最大资金沉淀池之一,对经济发展贡献巨大,也备受投资者的关注。

日前,财政部表示,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

财政部发言,短短数十字,但对于房地产行业影响重大。

房地产板块大涨

受消息影响,晚间时分,中概股再度一路飙涨,纳斯达克金龙中国指数收涨33%,多只中概股涨幅超过50%。地产相关的中概股中,贝壳收涨64.35%,报14.89美元;房多多收涨53.52%,报0.41美元;鑫苑置业亦大涨52.96%,报1.04美元。其中,房多多盘中最大涨幅超105%。

3月17日开盘,A股房地产板块也实现大涨,阳光城、天保基建、京投发展、嘉凯城、苏宁环球、广宇集团、宋都股份、冠城大通、新华联、特发服务、世联行、我爱我家、招商积余等多股封板涨停。金科股份、万科A、苏州高新等大幅跟涨。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰表示,房地产关联的上下游产业多,出台房地产税也需要经济和社会环境,同时也需要找到合适的政策环境,让政策的出台达到它预期的效果。

房地产税是房地产调控长效机制的重要组成部分,从当前的政策环境看,确实不适合推出房地产税。但从长远看,房地产税仍会稳步推进,今年暂缓房地产税试点,后续找到合适时机后也会落地。

房地产税有何影响?

地产股下跌叠加疫情的影响,是出现房地产税试点放缓的主要原因。

房地产税推出,往往是市场稳定之时,市场不稳,房地产税出台则会形成政策叠加效应,加速市场下行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,房地产税试点的落地和扩围对购房者置业预期带来不利影响,或对市场量价带来进一步拖累,在当前的市场环境下,不利于房地产行业稳定。因此,房地产税试点仍需结合房地产市场运行情况稳妥推进。

综合来看,房地产税改革试点,一方面是通过充分发挥税收筹集财政收入的主渠道作用,实现有效调控经济和调节收入分配作用;另一方面则是房地产税本身也是房地产调控长效机制的重要组成部分,对于房地产市场整体稳定健康发展将起到深远影响。

58房产研究院分院院长张波提到,房地产税试点期限为五年。可以预估就房地产税在全国落地至少需要五年,通过试点可为房地产全国落地做好经验储备和实操性的复核。

此外,银保监会、证监会、国家外汇管理局等多个部门均发声维稳房地产行业。银保监会强调要坚持房住不炒,持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。

房价四月份或将触底回升

目前来看,经过2021年近一年的调整,楼市情绪正有企稳回弹的趋势。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,一线城市新房市场和二手房市场已经开始触底并回升。

从国家统计局3月16日发布的数据来看,2月份,70个大中城市里,一线城市二手房价环比涨幅扩大,上海、北京、广州二手房价领涨全国,分别上涨0.7%、0.9%和0.6%。

业内人士认为,一线城市新房市场和二手房市场已经开始触底并回升,但从2月新增居民中长期贷款转负来看,需求端信心尚未完全恢复,后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要,支持性政策进一步传导并生效,将支撑市场修复。

对于后市房价走势,李宇嘉表示,由于疫情冲击,多点散发,扩散明显,对各地人流量限制增加,估计3月份房价走势继续保持2月份的态势,但政策纾困行业的基调不变,包括信贷增加,而且预计房贷利率会继续下降,以鼓励新市民置业。预计各项纾困政策的效果在4月份前后开始彰显,届时,房价也将会触底回升。

至暗时刻或已过去

随着政策不断落实,行业不断成熟发展,房地产行业估值修复是必然的。

政策边际宽松、股市持续反弹,地产板块最悲观的时间或许已经过去,市场底可能就在眼前。

值得注意的是,房地产板块想要回到七八年前的强势爆发期,还是心有余而力不足。对房地产板块的投资,仍然需要保持理性,惊天逆转并不适合这一板块。虽然积极信号密集,但反弹幅度有多大,还有待后市验证。

不过,如果地产股能有所恢复,多个板块或许都会迎来改善。

平安证券指出,中长期看,随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩,行业整体格局有望得到优化,具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的高信用龙头房企,适度关注弹性二线标的。

多元化业务方面,当前物管板块估值已至历史低位,性价比凸显,随着政策的持续松绑,开发企业资金端改善,亦有望带来优质物管估值修复,看好综合实力突出的物管龙头,以及轻资产输出实力强劲的商业运营商。

不过,至暗时刻或许已经过去,但在第一缕阳光尚未到来前,仍有机构认为需要保持警惕。

东方证券表示,从资金面来看,企业的融资只是略有改善,而居民部门的预付款和按揭仍在继续下滑,这说明当前需求侧的信心依旧疲软。

考虑到目前行业的信用环境以及市场下行惯性仍在,目前的政策环境依然不足以扭转消费者的信心,亦不足以恢复民营房企的信用水平,因此供需两侧走弱的压力仍然存在,政策纠偏的预期仍在存在。

在数据更加明朗之前政策或存在不确定性,现阶段寻找边缘房企依然不是很好的策略,继续推荐国企和高信用民企为主的组合。