|
个人住房贷款的风险与防范
建行福州市广达支行
庄来铨
个人住房贷款是指用银行信贷资金向在中国大陆境内购置住房的自然人发放的个人贷款。
一、个人住房贷款业务的优势和发展
个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势。由于住房贷款期限一般为20年至30年，利率低，手续简单，不存在转贷、借新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营成本低。而公司贷款一般在5年以下，利率高，经常办理转贷、借新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手续繁琐．客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入大量的人力和物力，综合经营成本高。而且个人住房贷款涉及面广，风险分散而且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行幅射影响和广泛吸收存款，也有利于调整银行信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。而公司贷款的风险相对集中，一旦出现风险，会给银行造成惨重的损失。
近几年来，国家实施新的个人住房分配政策，取消了福利分房，实行货币化分房，并且随着改革开放后社会经济环境与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求日益增加，这对房地产市场和房地产金融业务产生了深远的影响，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，这也符合国家产业政策和银行信贷政策。
个人住房贷款由于有其自身的优势及符合国家产业政策和银行信贷政策而获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。中国的个人住房贷款业务始于1992年，1997年以来迅猛发展，截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达12000亿元，个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已由1997年的0.39％上升到2003年的9.27％。同时，国内大多数商业银行的个人住房贷款坏账大都控制在2％以下，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一，也是商业银行效益的重要增长点。
但需要引起我们注意的是，中长期个人住房贷款的风险往往是在业务大规模发展后的3－5年里才集中地暴露和显现。现在已经进入了这个风险暴露和显现的高危时期。而且在大力拓展个人住房贷款业务的头几年，各商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，一味简化贷款手续，对相关材料没有严格审查，有的甚至接受借款人的一些虚假材料，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。近几年来，个人住房贷款的风险开始慢慢凸现，最终不少商业银行自己成了最大的受害者。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
个人住房贷款业务的风险也引起了国家相关机关的重视。中国人民银行于2003年6月13日公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求加强房地产信贷业务管理，对房地产开发企业贷款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定，提高了贷款的门槛。一石激起千层浪。一些房产界人士说此举是“釜底抽薪”，因为现在绝大多数房地产项目所需资金都来自商业银行，房地产业风声鹤唳，可能最直接的后果是银行的坏账增加。有些经济学家也表示不要搞“一刀切”。但央行痛下杀手也有不得已的苦衷。目前红火的房地产市场在央行看来繁荣中已泛起了泡沫。
最近一段时间以来,各家商业银行纷纷出台多种举措,收紧个人住房贷款业务；有关监管部门也是频频发文,加大对银行个人住房贷款业务的监管力度。一时间,个人住房贷款业务从几个月前大家争抢的“香饽饽”变为似乎是人人唯恐避之不及的“烫山芋”。
从防范风险的角度来讲,银行和监管部门的做法是无可厚非的。但从目前的情况来看,个人住房贷款仍属于商业银行的优质资产；如果银行过分夸大其中的风险,必然贻误拓展个人住房贷款业务的好时机。同时,这也与中国银监会主席刘明康在2004年年中工作会议上所提出的“全面、准确、积极地理解和把握中央宏观调控政策,既要抑制投资膨胀,又要保护和扩大消费需求”的精神背道而行。正是在这一情况下,正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。
二、个人住房贷款业务的风险
（一）个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名套取银行信贷资金。
房地产开发商虚构房屋买卖关系，恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。有的开发商假按揭就是为了骗取银行信贷资金，一旦得手就逃之夭夭；有的开发商是由于实力不够或者楼盘销售不畅，在开发过程中后续资金不足，加上央行新规定提高了贷款门槛，其无法通过正常渠道获得资金继续开发，无奈之下只好通过假按揭骗取资金维持开发。
在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是一笔巨额资金。
据笔者了解，在一起典型的假按揭案件中，当初销售情况非常好的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不还款的情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申请贷款，开发商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就不知所踪了。这一案件涉及金额上千万元，而该楼盘也因此成了烂尾楼，银行无法处置抵押物，承受了重大损失。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
如果开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量问题，无法正常居住；2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款；3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住；4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险；5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；6、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息管理体系，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
值得指出的是，个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常要持续20－30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款银行承担了相当大比率的利率风险，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况，这使得贷款银行在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
（二）个人住房贷款风险的内因则是商业银行贷款的操作风险，主要有人员道德风险、贷款审查风险和贷后管理的风险。
1、人员道德风险
主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
今年6月23日，国家审计署审计长李金华在提交让人触目惊心的审计“清单”时提到，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。上海房价在前些时候的急剧上涨，上海房地产泡沫的堆起，姚康达功不可没。
银行有钱却不能大肆炒房，姚康达没钱却能大肆炒房。这其中，除了贷款这层契约关系之外，有没有姚康达与银行个别人员的分成？外高桥保税区支行投入7141万元人民币，产出多少？有关人员有没有从中捞得好处？外高桥保税区支行向姚康达一人发放个人住房贷款达7141万元用于购买128套房屋，姚康达显然不需要如此多的房屋居住，其炒房意图非常明显。外高桥保税区支行明知贷款风险巨大仍然贷款，这里面是否存在人员的道德风险呢？
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办人员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
另一方面，由于没有一个完善的社会信用体系，贷款审查手段单一，银行间信息沟通不畅，银行对借款人情况的了解十分有限，加上全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造收入证明，或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款，甚至到异地银行贷款，而银行对这些情况无法核实，导致贷款风险加大。
3、贷后管理的风险
大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
三、个人住房贷款的风险防范及对策
1、“假按揭”的防范
针对当前央行的政策提高了对房地产业的贷款门槛，为了防止一部分的房地产商用“假按揭”的手段骗取银行信贷资金。首先，商业银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。要审查开发商是否合法成立、是否具有相应的开发房地产的资质、其资金是否充足、有无违约记录等等，要选择那些信誉好的、资金实力雄厚的开发商开展合作。其次，在贷款审查阶段，银行要加强对借款人的资信审查。要认真审查借款人的真实身份、家庭情况、工作单位、住址、联系方式、收入水平等情况，最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据，还要要求其提供银行缴款凭证，以防开发商伪造。如果同一个单位的大量职工同时申请贷款购买同一楼盘的房屋，银行就要提高警惕，防范假按揭的产生。如果一个楼盘价格远高于同地段、同档次的其他楼盘，而销售又非常好的话同样也要引起银行的注意，这也是假按揭的一个显著特征。最后，在贷款的贷后管理上要积极关注借款人的还款情况，借款人一期未还款就要引起重视，找出原因，制定措施防止更大的损失。
2、房屋瑕疵风险防范
要加强贷款后的项目管理工作。对于未完工的工程，要对其工程进度进行实时监控，随时注意开发商的经营、管理等情况，一旦出现有可能影响银行贷款回收的情况（如房屋建设中存在较大质量问题可能会影响借款人的还款意愿、开发商经营困难可能使房屋难以完工），要及时停止放贷，并要求房地产开发商留足保证金，一旦出现开发商违约导致借款人不还款的情况时，立即扣划该保证金以清偿银行债权。
3、借款人信用风险防范
要建立一个覆盖全社会的个人信用体系，不断完善个人信用档案和信用记录，不断完善个人信用评估制度。该体系的作用就是可以查验自然人的资信情况，能够监督、管理与保障个人的信用活动。这就需要设立专门的信用机构，商业银行将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该信用消费者的信用档案，当银行面对个人住房贷款申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出贷款与否的决定。该体系的建立可以在全社会形成讲求信用的良好社会风气，并使那些信用记录不良、意图骗贷的不法分子无处躲藏。
由于信用机构的建立还有待时日，商业银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化、初具规模的个人信用数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。这也要求各商业银行打破陈规，改变过去只有竞争没有合作的局面，充分合作，把各自掌握的个人信用档案共享，因为借款人可能同时在不同的银行或者同一银行设立在不同地区的营业网点申请个人住房贷款，信息的共享使银行可以更加高效、准确地做出决策。
4、银行操作风险的防范
首先，要加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育，提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。要经常组织一些与业务有关的金融、法律知识培训，建立一支专家型的、高素质的个人住房贷款业务队伍。其次，鉴于个人住房贷款业务具有客户分散、数量众多的特点，商业银行各分支机构各自为政，分散经营的方式已不适应业务发展的要求，应该设立专门的机构来统一开展个人住房贷款业务。像某国有商业银行就设立了理财中心专门负责开展以个人住房贷款为主的个人业务。设立专门机构开展个人住房贷款业务可以实现专业化、集约化的经营，可以把有限的信贷人力资源整合起来，集中办理个人住房贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程，提高了工作效率，实现了规模化经营。并且，通过集中开办个人住房贷款业务也可以使经办人员积累大量经验，可以更快的发现业务开展中的问题和风险，避免损失。
另外，可以在个人住房贷款业务中引入保险公司和担保公司，促进个人住房贷款风险的分散化。加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。这是国外住房金融发达国家通常的做法。同时，商业银行应根据客户的不同需求以及客户的资信水平，设计不同的产品，提供多元化贷款服务，推行多种还款手段。
此外，商业银行还应该积极拓宽思路，学习国外先进经验以减少个人住房贷款的风险，积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展，比如开展个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款证券化起源于２０世纪７０年代的美国，经过３０年的发展，个人住房抵押贷款证券化已经成为一种成熟的开发性金融产品。目前主要的发达国家和一些发展中国家都开展了这项业务。其中规模最大、体制最完善的仍然是美国。去年底，个人住房抵押贷款债券总量已经达到２．４万亿美元，相当于美国国内生产总值的２３％，是其金融市场上的第一大券种。它以抵押债权的未来现金受益为担保发行证券，从证券市场吸引资金用以支付购买证券化资产的价款，以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息。中国个人住宅融资的渠道以商业银行中长期贷款为主，而商业银行的资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。开展个人住房抵押贷款证券化，可以调节商业银行短存长贷的结构匹配，缓解商业银行流动性压力，增强商业银行整体抗风险能力。 |
